マンション査定価格は売り出し希望価格?

査定価格は、高いほどいい?

マンション査定の価格は、実は成約する実際の相場価格より、高めに出ることがあります。
それは、売主・不動産会社の双方の心理状態によるものです。

 

先のページで、あなたのマンションの売却希望価格は、自身のひいき目が入っていることが多い。とお話ししました。>>関連ページ

 

これは、厄介なことに不動産会社を選ぶ際にも影響し、間違った選択を引き起こす原因にもなっています。

 

マンション売却を決めたら、多くの売主さんがまず、物件のオンライン査定(簡易査定)を依頼します。ほとんどが、複数の会社に依頼するでしょう。その時、最も高い査定価格を出した会社に、仲介を依頼する売主さんが多いのです。

 

売主さんの気持ちはよく分かります。少しでも高く売りたいし、価値が高いと思いたい。愛着ある我が家を高く評価してくれた不動産会社は好印象です。

 

しかし、冷静になって考えて見ましょう。高い査定価格が出たからといって、その価格で必ず売ると約束するわけではありません。査定価格は売却保証価格ではないのです。
むしろ、相場より高い、売り出し価格の物件は、売れずにサラシ物件となり、結局、売り時を逃し、値下げを繰り返し、本来の相場以下の価格で処分することになる事もあるのです。

 

一方、不動産会社も、この「高い査定価格を出してほしい」という売主の心理につけ込んで、高めの金額を出すこともあります。
なぜなら、不動産会社はたくさんの同業者と常に競争しています。
高い査定価格を出せば、仲介の依頼を勝ち取れるのならば、そうするでしょう。
もちろん、適切な手順に基づき、適切な査定価格を出すところもあります。しかし、査定価格は多くの主観的要素や判断が入ります。高めの査定価格を出したとして、法に触れる訳ではありません。
違っていて当たり前なのですから。

 

重要なのは、売主自身が、そういう不動産会社のビジネスの論理を理解して、正しく判断することです。マンション査定の結果が出たら、各々の不動産会社と連絡を取り(最初はメールで構いません)相手の誠意や真剣度をよく観察しましょう。
対応の早さ、メールの言葉使いと量、物件への質問など自然と分かってきます。

 

■売主のひいき目は要注意です。判断が間違っているかもしれません。
■不動産会社の契約獲得の心理も理解しておきましょう。
■連絡を取り合うことで、判断がつくようになってきます。

実際のやりとりは?

高めのマンション査定価格には、売主さんの希望とそれを仲介する、不動産会社の思惑が反映されていることがある、とお話しました。

 

売主さんの、もっとも高い査定価格を出した不動産会社にお願いしたい、という気持ちはよく分かります。
では、高めの査定価格を出した不動産会社は、本当のところはどう思っているのでしょう?

 

それは、その価格で売れるとはまったく思っていない、ということが多いのです。

 

実際に、売主さんの気持ち(希望価格)を多くは反映した、高めの査定価格で媒介契約を結ぶ事になったとき、もしくは結んだ後で必ずこう言われます。

 

「一般に、中古物件は、多少の値引き交渉がありますから、もしそういうことになったら、よろしくお願いします。」

 

売主さんは、「分かりました。その時は考えますので、なるべく高く売ってください。」と答えることでしょう。

 

そして、不動産会社は、レインズやインターネットに情報を載せたり、『週刊住宅情報』に情報を載せ、営業活動をします。それを見た、他の不動産会社や一般のお客様からの問い合わせに、

 

「多少の指値(さしね。値引き交渉のこと)には応じますので、ご検討お願いします。」と返事をします。

 

まさに、知らぬは売る主さんだけ。これでは、何のために高く売り出したのか意味がありません。
こんなことなら、最初からもう少し安い値で売り出し、ここまでなら値引きに応じますと言って、限界値下げラインを決めておく方が問い合わせも多く、早く、値崩れしにくく売れるというものです。

 

 

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