マンション査定の評価項目

マンション査定の評価項目

マンション査定,評価項目

マンション査定において、オンライン査定(簡易査定)では、以下のような評価項目がすべて実施されるわけではありません。

オンライン査定の後に、売主より現地査定の依頼を受けて、より詳しい調査を実施するのです。
さらに、不動産会社は売主と媒介契約を結び、買主を探す時に、具体的に物件を顧客に説明するために、より詳しい適切な調査を実施します。

 

それは宅建業法上の重要事項説明(宅建業法35条)のために必要なだけでなく、不動産取引をめぐるトラブルを未然に防ぐ為にも極めて重要です。

 

■主な現地調査項目(評価項目)
【環境条件・交通条件】
マンション査定するにあたり、周囲の住環境や最寄駅までのアプローチなど利便性(交通条件)は、その物件の「個別性」の中でも査定価格に最も影響を与える査定の評価項目です。

 

 @住環境  a)公共施設等   :役所、学校、公園、銀行、郵便局、病院 等
         b)生活利便施設 :商店街、商業施設、コンビニエンスストア 等
         c)嫌悪施設    :火葬場・葬儀場、ごみ焼却場、風俗店 等

 

 A生活関連施設 
    電気、ガス(都市ガス、プロパンガス)、水道(井戸水)、排水の状況

 

 B交通機関の状況
    特に交通手段、最寄り駅までの距離、道のり(起伏の多さ など)     

 

【築年数】
マンションの築年数(登記上ではなく実際の建築からの年数)も査定価格に影響してきます。一般的な耐用年数は木造家屋25〜30年、RC構造の住居50〜60年 等とされていますが、高層ビル等を除くと築年数15年を境に仲介業務上の価値判断はゼロと仮定することが多いので注意が必要です。
一般に築10年のマンションを基準にして、築10年未満はその査定価格は築1年につきプラス1.5%になります。
同様に、築15年までのマンションは築1年たつ毎に査定価格はマイナス1.5%となります。

 

 

【マンションの接道・方位】
画地条件と呼ばれるものです。以下のような調査項目があります。
方位が南を向いていると査定価格は高くなります。東向き西向きはそれそれマイナス5%、北向きはマイナス10%も価格が下がります。

 

・接道、方位関係
・規模
・形状
・間口:奥行の関係
・道路面との高低差
・セットバック減価
・内部に私道を含む場合

 

【マンションの階数】
階数が上がれば上がるほど査定価格は高くなります。それによって眺望が良くなる場合、さらに価格はあがります。

 

【マンションの管理状態】
中古マンションの査定において、マンションの管理状態も重要な査定基準になります。管理状態の項目は、保守・清掃の程度、管理人の勤務形態、管理組合の活動状況、修繕費積み立て制度の有無です。

 

【その他の評価項目】
・道路幅員
・行政条件:都市計画、用途地域など

 

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