マンション査定 売却に必要な費用

マンション売却に必要な費用・税金

マンション売却を決断したら、必要な費用についても調べておきましょう。
主なものは以下の通りです。

 

【印紙税】
印紙にかかるお金です。売買契約書を作成するときに税金が掛けられます。
印紙税の税額は売買契約書に記載された売買価格によって決まります。
尚、「現下のの厳しい経済状況及び雇用情勢に対応して税制の整備を図るための所得税法等の一部を改正する法律」により、租税特別措置法の一部が改正されたことから、「不動産売買契約書」及び「建設工事請負契約書」について、平成23年7月1日以降(平成25年3月31日まで)作製される契約書についても印紙税の軽減措置が適用されます。

 

*これまでは、平成9年4月1日から平成23年6月30日までに作成されるこれらの契約書について軽減措置の対象とされていました。

 

■印紙税の税額表です。

契 約 金 額 本 則 税 率 軽減後税率
1千万円越え〜5千万円以下 2万円 1万5千円
5千万円越え〜1億円以下 6万円 4万5千円
1億円越え 〜5億円以下 10万円 8万円

印紙税は契約書一通ごとに必要です。郵便局で売っていますが、実際は不動産会社が用意してくれる場合がほとんどです。

 

 

【譲渡所得税】【住民税】
マンションや土地など不動産物件を売却した場合、税務署に申告しなければなりません。
この売却によって生じた所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得は、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。
また、物件をいつから保有していたかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、それぞれ税率が異なっています。
なお、譲渡所得がマイナスの場合は課税されることはありません。

 

・長期譲渡所得
 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超える土地・建物の譲渡 居住用は税率20%(住
 民税5%含む)

 

・短期譲渡所得
 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下の土地・建物の譲渡 居住用は、税率39%(住
 民税9%含む)

 

■いくら払うのか? 計算式は次の通りです。 

 

 課税譲渡所得 = 譲渡収入金額 − (取得費+譲渡費用)−特別控除

 

 ・譲渡収入金額
           売買価格です。
 ・取 得 費
           譲渡した土地・建物の取得代金+取得費用(仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、
           印紙税)+設備費(その後に支出した改良費や設備費)の合計額から建物の減価償却費
           を引いた金額
 ・譲渡費用
           譲渡に当たって直接要した費用(譲渡時の仲介手数料、登記費用 など)
 ・特別控除
           居住用は3,000万円の特別控除

 

*居住用は、3,000万円の特別控除があります。物件の値上がりが見込めない現状では、多くの場合は税金を支払うことは無いようです。(取得時期によっては、減価償却により課税されるケースもあります。>次ページ【譲渡課税と減価償却費の関係とは?】

 

*一定の要件を満たすことで、他にも特例を受けることが出来ます。税金は毎年変わることが多く、分かりにくいこともたくさんあります。詳しくは、必ず税務署に相談しましょう。

 

*取得費は、証明に買った時の領収書や契約書が必要で、これらによって証明できないと、売買価格の5%しか認められなくなります。これは、大変な損失なので事前に準備しておきましょう。

 

 

【仲介手数料】
物件が売却された時、これを仲介した不動産会社に支払われる報酬です。
国土交通省 告示第100号宅地建物取引業法 第二定義に次のよう取り決められています。

 

・売買価格200万円以下:売買価格の5%+5%の消費税
・200〜400万円以下:売買価格の4%+5%の消費税
・400万円以上:売買価格の3%+5%の消費税

 

売買価格400万円以上の簡易計算法
売買価格の3%+6万円+5%の消費税
これは、200万円以下の仲介手数料5%との差額2%は、4万円。200万円以上400万円以下の仲介手数料4%との差額1%は2万円で合計6万円となるためです。

 

 

【司法書士費用】
物件の売却に伴い、抵当権抹消や所有権の移転登記などの手続きが必要となります。これは、税金(登録免許税)と司法書士への報酬の合計です。

 

 ・売買による所有権移転登記 
           土地は、固定資産税評価額 x 1.3%
           建物は、固定資産税評価額 x 2%
 ・抵当権抹消登記
           不動産の数 x 1,000円

 

 ・司法書士事務所により報酬金額は異なりますが、目安として概ね以下の費用が掛かります。
           所有権移転登記  8万円
           抵当権抹消登記  3万円     

 

■税金の計算は専門的な知識が必要なうえ、法律が変わることも珍しくありません。ここでは、売却するにもこれらの費用が必要であることを理解するために解説しました。実際の売買に際しては、必ず不動産会社や税務署職員など専門家に相談してください。

 

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