マンション査定の評価方法

マンション査定の評価方法

不動産業者の物件の査定方法は、法律に基づく不動産鑑定士の鑑定評価とは異なりますが、その考え方はマンション査定方法の基本になっています。
次の三つの評価方法「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」が一般的です。

 

【原価法】
対象物件の再調達価格を基に査定価格を算出する方法です。
再調達価格とは、仮にもう一度同じ物件を建築した場合、いくらになるかと言う価格です。

 

再調達価格を建築後の経過年数による価値の低下分を引いて現在の価値を推定します。
対象物件が建物と土地の場合、再調達価格の把握と低下分の修正を適切に行うことができる場合に有効です。対象物件が土地だけの場合でも、路線価や新しい造成地などの再調達価格を基に適切の算出できる場合には適用できます。

 

例:中古住宅の大まかな例

 

  積算価格=(総面積 x 単価) x (残存年数 ÷ 耐用年数)

 

*建築単価と耐用年数は、物件の構造によって変わってきます。 >『マンション査定の基礎用語』参照

 

【取引事例比較法
自宅物件の場合は、依頼物件と同種、同等、同類型の周辺物件の成約事例から、坪単価を算出し、物件固有の要因や事情の修正を行い物件の査定価格を算出する方法です。売主からすると周辺の物件との比較は理解し納得しやすい為、現実の取引事例比較法は、結果的に説得力のある査定価格になりやすいものです。

 

ただし、対象物件と似た取引が必要で、またその判断が感覚的でもあるため、不動産会社により査定価格に差が生じがちです。
現在、日本の不動産業界では中古物件の評価方法として一般的です。

 

【収益還元法】
収益還元法は、物件が将来生み出すと予測される収益=賃料(家賃)の総額を還元利回りで割って求める手法です。
投資家向けの収益マンション(=賃貸マンション)や賃貸以外の事業用不動産の売却価格の査定では特に有効です。取引事例比較法や原価法よりも、事業用は実際にどの程度の利回りで運用できるかが重要になるため、この収益還元法を基本とする方が、より適切な査定価格を算出することができます。

 

ただし、過去の運用履歴(もうけの程度)と、その数字の信頼性が前提になっているので、対象物件の売主から提出された資料の妥当性を精査する必要があります。

 

例:月額家賃 10万円、 得たい利回り 10% の場合

 

  年間賃料総額 ÷ 還元利回り = 査定価格 なので・・・

 

  (10万x12ヶ月) ÷ 0.1 = 1,200万円 となります。

 

>実際のマンション査定は、こんな感じです。

 

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