相続不動産売却 土地売却

相続した土地を売る場合の注意点は?

不動産を相続するケースは大変多いのですが、相続した土地を売る場合の注意点は以下の4点です。
全て、相続した土地の、取得価額に関する注意点になります。

 

 

1.取得日と取得価額の引継ぎ

 

■取得日
被相続人の取得した日を相続人も取得日として引き継ぎます。
たとえば、被相続人が昭和52年に取得した土地を相続した場合の相続人の取得日は、昭和52年になります。
したがって、相続人が相続した土地を譲渡した場合の所有期間は、昭和52年が起点になりますから、所有期間は約30年になり、長期譲渡に該当します。

 

■取得価額
取得日と同じように、被相続人が取得した実際の購入代金を相続人も取得価額として引き継ぎます。

 

 

2.取得価額が分からない場合の取得費の計算

 

被相続人が取得した土地の取得価額が不明なときは、

 

譲渡した土地の譲渡収入 x 5%相当額 

 

概算取得費として、譲渡所得の計算をすることが可能です。

 

なお、被相続人の実際の購入代金が譲渡収入 x 5%相当額 である概算取得費よりも少ない場合は、概算取得費を取得価額として譲渡所得の計算をすることができます。

 

 

3.名義書換え費用の取り扱い

 

被相続人から土地を相続する際に、相続人が支払った相続登記費用など土地を相続するにあたり通常要した費用と考えられる付随費用は、実際の購入価額に加算して取得価額とすることができます。

 

相続登記費用などの請求書や領収書は、相続した土地の資料と一緒に保管しておくようにしましょう。

 

 

4.相続税の取得費加算制度

 

被相続人の相続税の納税をした相続人が、相続した土地を相続開始の日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内(相続開始の日から3年10ヶ月以内)に譲渡した場合には、相続人が支払った相続税のうち一定の金額を取得価額に加算することができます。

 

譲渡資産が土地の場合は、相続人の確定相続税に相続人の相続税の課税価額のうち、相続人が相続した全ての土地が占める割合を乗じて計算します。
相続した土地の取得価額に加算される相続税額は、譲渡した土地の譲渡益の金額を上限とします。

 

【計算例】
前提の金額が、以下の場合

 

・相続人の確定相続税                 2億円
・相続人の相続税の課税価格の総額        5億円
・相続した全ての土地の相続税の課税価格     3億円
・譲渡した土地の相続税の課税価格         1億円

 

取得価額に加算できる相続税の額

 

  2億円 x 3億円/5億 = 1億2,000万円   
 *分子は相続した全ての土地の課税価額となります。

 

税金の計算は専門的な知識が必要なうえ、法律が変わることも珍しくありません。
実際の売買に際しては、最新の税法に基づき、必ず不動産会社や税務署職員など専門家に相談してください。

 

 

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