マンション査定・売却のQ&A

マンション査定・売却に関する一問一答

Q1 「売却」が先ですか? 「購入」が先ですか?
A1 個々の事情により様々ですが、一般には「売却」が先の方が多いようです。理想は、同時進行ですが、ピッタリ進める事は中々ありません。先に売却すれば、購入資金にメドがたち、次の別件選びがスムーズですが、売却後すぐに購入先の物件が見つからなければ、仮住まいしなければなりません。引越し費用も2度掛かります。逆に、購入が先の場合は、じっくり物件選びができますが、資金計画が立ちません。売却が遅れれば2重ローンの負担も大きくなります。十分に自己資金がある、もしくはローンの残債が少なく、売却価格でまかなえるメドが立つなら、購入が先でも問題はありません。

 

 

Q2 でも、住宅ローンの残債が多いと買換えは無理ですか?
A2 買い替えローン」が利用できる場合があります。これは、現ローンの残債と新居の住宅ローンを合わせて設定します。もちろん、売却代金で残債を払えれば、問題ありません。金融機関により、多くの商品が出ています。いずれにしても、各人で条件が異なるので、不動産会社・金融機関で予め相談してください。

 

 

Q3 売却、購入、入居までの期間はどれくらいですか?
A3 売却先も決まり、入居先の物件が見つかっていれば、事務手続きだけなら約1ヶ月です。

 

 

Q4 売却代金は、何時もらえるのですか?
A4 一般的には、契約時と物件の引渡し時の2回に分けて支払われます。内訳は、契約時に5〜10%程度、物件引渡し時に、残りが支払われるケースが多いようです。しかしこれも個々の交渉状況により一律に決まっているわけではありません。 

 

 

Q5 不動産会社の営業マンに注文を付けてもいいですか?
A5 もちろんOKです。希望や質問は、遠慮なくどんどん言いましょう。

 

 

Q6 売価価格の変更は可能ですか?
A6 もちろん可能です。市場環境や諸事情により売却を急ぐなど、変更することはあります。しかし、頻繁な変更(値下げ)は、売れ残りやワケアリと購入希望者から判断され、不利になることもあるので、慎重に。最初の売り出し価格がやっぱり重要ですね。

 

 

Q7 売却の為の広告費用は、仲介手数料と別途支払う必要がありますか?
A7 払う必要はありません。。不動産会社の営業経費です。

 

 

Q8 不要な家具があるのですが、売却時にすべて処分しないといけないですか?
A8 原則は、空き家の状態で引き渡すことです。引越し時の不用品の処分は、売主さんの負担です。通常、大型家具は、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう。もしくはリサイクルショップに売るなどの方法があります。また、粗大ゴミなどは処分の手配に時間が掛かる場合がありますので、予め自治体に確認しておきましょう。

 

 

Q9 売却した場合、確定申告が必要ですか?
A10 家を売却したら、その翌年の2月15日〜3月15日に確定申告をする必要があります。条件が整っていれば、申告することによって次のような軽減措置を受けられます。

 

■物件売却のケース: 利益が出た時は、「居住用財産の3000万円特別控除」 「居住用財産の軽減税率の特例」
損失が出た時は、「居住用財産の譲渡損失の損益通算」 「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」

 

■物件買換のケース: 利益が出た時は、「居住用財産の買換え特例」
損失が出た時は、「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」
特に、売却損が出たときに、最大3年間の所得からの繰越控除が受けられます。
税法は毎年変わるので、詳細は必ず、税務署に問い合わせてください。確定申告については、税務署が年末ごろから、説明会を開いています。又、窓口に問い合わせても親切に説明してくれます。申告会場でも大勢の税理士さんが相談に乗ってくれますが、とにかく大変混雑するので、余裕を持って行くことです。

 

 

Q11 自分で売却してもいいのでしょうか?
A11 専属専任媒介契約以外は可能。しかし、手続きや法的対応、トラブルなどを考えると、やめた方がいいと思います。

 

 

Q12 譲渡所得の繰り越し控除とは何ですか?
A12 所有期間5年以上のマイホームを売って損失が出たとき、他の所得から差し引くことができます。つまり、他の所得にかかっている所得税を軽減できます。これを「損益通算」といいます。
その売却が、買い替えのためのものなら、さらに翌年以降3年にわたって、引ききれない損失分を繰越して、所得控除に当てることができます。

 

 

Q13 夫婦で共有名義になっています。その為の特別な手続きが必要ですか?
A13 契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。

 

 

Q14 収益不動産(賃貸マンション)を売却したい。早く、有利に売却する方法は?
A14 相場より安く売るのが一番早い方法です。さらに満室で売るに出せれば、大変有利です。満室にするには、募集広告を増やす。敷金・礼金・仲介手数料を無料にする。家賃を一定期間無料(フリーレント)にする。仲介を依頼する不動産会社の広告料を3ヶ月以上に増やす。などの手があります。

 

 

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